22 Luglio 2017
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CIRCEO IMMOBILIARE S.A.S.

San Felice Circeo - Latina, la Società CIRCEO IMMOBILIARE S.a.s. è una realtà affermata, dalla professionalità consolidata con esperienza trentennale nel campo dell´edilizia, ha operato negli anni nel Lazio, Toscana e Campania in particolare nella provincia di Latina e Roma. Ogni lavoro, anche quello più piccolo, ci appassiona insieme a voi e forse più di voi; cerchiamo sempre di soddisfare il cliente in ogni richiesta. Costruiamo con impegno e buon senso, consapevoli che in ogni casa, in ogni ufficio, ci saranno dei lavoratori, delle famiglie, dei bambini, che dovranno trovare tutto il confort possibile, ma sopratutto la certezza di vivere e abitare in luogo sicuro. Garantiamo da sempre qualità, durabilità, esperienza, passione e velocità nell´esecuzione. Da anni costruiamo case, ville, villette, condomini, costruzioni ad uso ufficio e commerciale (negozi, supermercati, ristoranti, ecc) e capannoni industriali. Possiamo seguirvi in tutte le fasi della costruzione, nell´assistenza all´espletamento di pratiche burocratiche, fino alla consegna delle chiavi della vostra casa. Lavoriamo con operai specializzati che ci assicurano uno standard sicuramente molto al di sopra della media e rifiniture di alto livello.


CIRCEO IMMOBILIARE S.A.S di Massimiliano Maiolati & C.
Viale Tommaso Tittoni n°41, 04017 - San Felice Circeo (Latina)
Tel. 0773.549089 Fax 06.233.215.558
Cell. 393.3186355
costruzioni@circeoimmobiliare.com
La progettazione

La CIRCEO IMMOBILIARE S.A.S. si avvale di figure professionali quali architetti, ingegneri per la progettazione di edifici.

La progettazione di un edificio civile è il procedimento di ideazione grafica di una costruzione ad uso abitativo.

Il progetto si espleta sostanzialmente in tre fasi principali:

ideazione vera e propria, durante la quale il progettista, sulla base delle richieste effettuate dal Committente, definisce la consistenza volumetrica e la forma planimetrica dell’edificio, basati sui parametri urbanistici estrapolati nel Comune dove è previsto l’intervento (progetto di massima);
definizione degli spazi interni/esterni dell’edificio con verifica dei vari parametri dei regolamenti cogenti (regolamento edilizio/regolamento igienico-sanitario; vigili del fuoco, inserimento ambientale, ecc.) e successiva presentazione in Comune per l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni edificatorie (progetto esecutivo per autorità);
elaborazione finale, durante la quale il progettista produce una serie di elaborati specifici per la realizzazione dell’edificio da consegnare in cantiere (progetto esecutivo e costruttivo).
La progettazione di edifici civili può essere svolta da ingegneri, architetti o geometri abilitati.
La costruzione

Per iniziare la costruzione di qualsiasi edificio è necessario che il proprietario del terreno sia in possesso di un’autorizzazione ad edificare, che può essere il Permesso di costruire o una Denuncia d’Inizio Attività (DIA).

Queste autorizzazioni sono rilasciate dal Comune dietro presentazione di un apposito progetto architettonico, redatto da un tecnico abilitato che deve dimostrare la conformità del progetto alle norme contenute nel Piano Regolatore (PRG) del Comune. Quindi si dà inizio ai lavori veri e propri, suddivisi in varie fasi:

L’allestimento del cantiere. Allestire il cantiere significa portare sul lotto da edificare tutte le macchine, le attrezzature e i materiali occorrenti per la realizzazione dell’opera. La legge impone che i cantieri edili siano delimitati da idonee recinzioni, ad esempio una rete di colore arancione, per impedire l’accesso ai non addetti ai lavori.

Lo scavo. Per realizzare le fondazioni, ovvero la struttura sulla quale l’edificio appoggia, bisogna procedere con lo sbancamento del terreno, cioè bisogna togliere una certa quantità di terra, il cui volume dipende anche dalla presenza o meno di piani interrati nel progetto architettonico e dal piano di posa, definito dai calcoli strutturali effettuati sulla base dell’indagine geologica. Per lavorare più agevolmente, lo scavo è sempre più grande dell’effettiva impronta delle fondazioni. Una parte della terra rimossa viene poi utilizzata per il rinterro, mentre quella restante può essere utilizzata per la sistemazione del giardino; l’eventuale rimanenza viene trasportata nelle discariche autorizzate.

Le fondazioni. Dopo aver effettuato lo sbancamento del sito, si procede al livellamento del terreno per formare il piano di posa delle fondazioni dell’edificio. Quindi, seguendo le indicazioni fornite dall’ingegnere, si realizzano le fondazioni in cemento armato.

Le strutture in elevazione. Conclusa la fase di fondazione della costruzione, si procede con la realizzazione delle strutture verticali di sostegno all’edificio. Esse costituiscono i veri e propri piani dell’edificio.

La copertura. Dopo aver costruito fondazioni e strutture, si procede con la realizzazione della copertura dell’edificio, cioè il tetto. Sul territorio è presente una grande varietà di tipi di copertura e i più diffusi sono la copertura piana, a due falde e a padiglione. La scelta è determinata dall’architetto progettista ed è valutata coerentemente con la tipologia dell’edificio e il clima del luogo di edificazione. Si procede poi alla costruzione dei muri.

Gli impianti. Ultimata la costruzione della struttura si creano gli allacciamenti per acqua, energia elettrica, telefono e gas, che dalla rete pubblica vengono portati all’interno dell’edificio e distribuiti come prevede il progetto degli impianti. La posa è curata da personale specializzato (idraulico, termotecnico, elettricista), che al termine del lavoro deve rilasciare l’apposita Dichiarazione di conformità dell’impianto alla regola d’arte, con la quale attesta la corretta esecuzione del lavoro e l’impiego di materiali idonei.

Le opere di finitura. Terminati gli impianti, i muratori procedono alla formazione dell’intonaco su entrambe le facce dei muri, sia esterni sia interni, e sui soffitti. Questo strato di materiale costituisce la finitura della parete e serve anche a chiudere le tracce del passaggio degli impianti.

Una volta ultimate le opere edili il proprietario dell’immobile deve comunicare al Comune l’avvenuta ultimazione dei lavori, il direttore dei lavori deve rilasciare la Dichiarazione di conformità con cui attesta che i lavori eseguiti sono conformi al progetto, poi la costruzione deve essere regolarizzata presso l’ufficio del Catasto. Infine, bisogna ottenere l’agibilità dei locali tramite apposita domanda, allegando la pratica catastale e le dichiarazioni di conformità degli impianti a regola d’arte.
Pavimento radiante

Il sistema di riscaldamento a pannelli radianti (pavimento o soffitto o parete) rappresenta oggi la soluzione tecnicamente più valida, flessibile ed efficiente che il mercato della climatizzazione possa offrire.

Condizione fondamentale per sentirsi in un ambiente confortevolmente riscaldato è quella di creare il cosiddetto “benessere termico”, ovvero una distribuzione uniforme della temperatura all’interno dell’ambiente riscaldato, vicina ai valori ideali di riferimento.

Riscaldamento con pannello a pavimento

Il riscaldamento a pavimento detto “sistema a pannelli radianti” è costituito da una serie di tubazioni o resistenze elettriche, poste sotto il pavimento, che irradiano calore nell’ambiente dal basso verso l’alto in modo uniforme.

Tale impianto può essere ad acqua o elettrico, a seconda che utilizzi la circolazione dell’acqua calda in un circuito chiuso o le resistenze elettriche.

I moderni impianti di riscaldamento a pavimento ad acqua, i più diffusi tra i sistemi radianti, sono costituiti da tubazioni in cui scorre acqua riscaldata da una caldaia tradizionale o a condensazione, una pompa di calore, da un termocamino o da pannelli solari termici o fotovoltaici.

Il riscaldamento a pavimento elettrico è un impianto costituito da un conduttore che, attraversato da corrente elettrica, cede energia sotto forma di calore. Alimentato da corrente elettrica, può essere collegato ad un impianto fotovoltaico.

Entrambi i sistemi utilizzano basse temperature: l’acqua calda è prossima ai 35°C, contro i 70°C circa dei tradizionali impianti a radiatori, analogamente anche i conduttori elettrici lavorano ad una temperatura prossima ai 35°C.

Entrambi i sistemi sono in grado di assicurare una migliore distribuzione del calore nell’ambiente, grazie al principio della propagazione del calore per irraggiamento, in virtù del quale il calore si trasmette da un corpo più caldo a quello più freddo anche in assenza di un mezzo di trasmissione tra gli stessi. Il corpo che possiede la temperatura più alta emette radiazioni termiche che vengono assorbite dal corpo più freddo.

Rispetto ai tradizionali termosifoni, i sistemi a pannelli radianti sono più economici per quanto riguarda i consumi, l’efficienza ed il comfort abitativo.

Infine, non meno importanti, sono le considerazioni di carattere architettonico: l’utilizzo del pavimento quale fonte di riscaldamento, permette di sfruttare al meglio lo spazio disponibile per l’arredamento proprio per l’assenza di unità riscaldanti convenzionali, quali radiatori o termoconvettori.

Una variante alle soluzioni sopra descritte è il riscaldamento a battiscopa che rappresenta una valida alternativa al riscaldamento a pavimento, soprattutto se non è previsto il rifacimento della pavimentazione. Il calore riscalda l’aria presente nel battiscopa che fuoriesce attraverso delle fessura che lo stesso presente nella parte superiore. Come il sistema radiante a pavimento può essere ad acqua, elettrico e persino misto: le tubazioni in cui corre l’acqua e le resistenze elettriche corrono entrambe all’interno del battiscopa che presenta una dimensione non di molto più grande di un normale battiscopa.

Riscaldamento con pannello a soffitto o parete

Nel riscaldamento a soffitto, le tubazioni per l’impianto ad acqua o dei conduttori per l’impianto elettrico vengono installati in moduli metallici o in cartongesso. Tra i moduli ed il soffitto sono previsti i necessari pannelli isolanti per contenere la dispersione di calore verso l’alto.

Il riscaldamento a soffitto, rispetto a quello a pavimento, presenta il vantaggio di distribuire il calore in maniera uniforme per l’assenza di mobili che nel riscaldamento a parete e a pavimento, in maniera più o meno rilevante, agiscono da ostacoli.

Nel riscaldamento a parete, la posa delle tubazioni per l’impianto ad acqua o dei conduttori per l’impianto elettrico non differisce sostanzialmente da quello a pavimento: sulle pareti vengono fissati i pannelli isolanti che limitano la dispersione di calore verso l’esterno e fanno da base alle tubazioni, segue l’intonaco e la finitura superficiale (a partire dal pavimento, l’impianto si estende per un’altezza prossima ai 180-200cm).
Pavimento radiante caldo-freddo

Gli impianti radianti consentono di avere non solo ottimi risultati di comfort negli ambienti riscaldati, ma anche ottimi risultati dal punto di vista della gestione economica.

Per capire meglio come funziona questa tipologia impiantistica il primo punto da fissare è che il raffrescamento estivo non può essere considerato un “condizionamento” dell’aria.

Nella climatizzazione (split e condizionatori) è la temperatura dell’aria il fattore predominante, diversamente nel raffrescamento per irraggiamento (sistemi radianti), il benessere è poco dipendente dalla temperatura dell’aria visto che l’assorbimento del calore del corpo si effettua prevalentemente per irraggiamento.

Di conseguenza, diversamente dagli impianti tradizionali, con gli impianti radianti gli scambi termici avvengono con queste modalità:

il corpo umano cede calore al pavimento e alle pareti “raffreddate”
le pareti cedono il calore verso la struttura più fredda
In questa situazione, le temperature delle superfici tendono ad essere uniformi, riducendo notevolmente i rischi di dissimmetrie. Gli scambi termici avvengono senza movimento dell’aria, eliminando quasi completamente i movimenti del particolato (polvere) presente in essa.

Gli impianti radianti usati quindi con acqua refrigerata ad “alta” temperatura diventano degli “assorbitori di calore” quando la temperatura ambiente è superiore alla temperatura della superficie del pavimento innescando l’effetto chiamato “raffrescamento radiante”.

Raffrescamento con pannello a pavimento

In questo caso le tubazioni vengono installate sotto il massetto del pavimento e i pannelli isolanti permettono di fissare le tubazioni con diversi “passi”, fornendo rese diverse in base alla distanza delle tubazioni tra di loro.

Raffrescamento con pannello a soffitto o parete

In questo primo caso prendiamo in considerazione l’utilizzo di due pannelli, nel primo le tubazioni sono installate direttamente nella parete e ricoperte da uno strato di intonaco, nella seconda la tubazione radiante è annegata all’interno di una lastra in cartongesso.

La deumidificazione

Il solo raffrescamento radiante permette di ottenere condizioni di temperatura all’interno degli ambienti vicini ai parametri di comfort, spesso però, a causa di elevati valori di umidità relativa, questi valori possono essere raggiunti solo usando un sistema di deumidificazione.
Per effettuare un buon raffrescamento radiante servono, in aggiunta al classico impianto radiante sopracitato, i seguenti componenti:

Pompa di calore predisposto per fornire durante il funzionamento estivo dell’acqua alla temperatura di 15°C;
Uno o piu sistemi di deumidificazione che sfruttano l’acqua ad alta temperatura per ridurre i consumi elettrici del sistema;
Umidostato o Sonda Temperatura/Umidità, chiamata anche sonda TH, in grado di rilevare la temperatura ambiente e l’umidità;
Centralina elettronica che rileva i valori dalle sonde installate stanza per stanza o dagli umidostati.

Conclusioni

Gli impianti radianti presentano tantissimi vantaggi. Questo sistema aderisce perfettamente alle richieste di abitazioni di prestigio e in strutture dove si ricerca l’alta qualità energetica con elevati standard di benessere garantendo le seguenti caratteristiche:

Comfort fisiologico assicurato sia nella fase estiva sia invernale;
Non ruba spazi, l’impianto è completamente nascosto integrato nella struttura;
Il funzionamento è completamente silenzioso;
Non ci sono correnti d’aria o fastidiosi movimenti di polvere;
La manutenzione è quasi assente;
I costi della gestione sono decisamente inferiori rispetto ad impianti tradizionali.
Progettazione e realizzazione di interventi di riqualificazione energetica

La riqualificazione energetica di un edificio consiste nella realizzazione di opere destinate a migliorarne l’efficienza, contenendo i consumi, riducendo le emissioni di fattori inquinanti ed utilizzando in maniera ottimale le risorse di energia.

Le opportunità di miglioramento energetico di un edificio vengono valutate preliminarmente con una diagnosi energetica che metta in evidenza gli interventi principali in grado di garantire un retrofit vantaggioso, ed interessano sia il sistema tecnologico sia la gestione energetica dell’edificio, e riguardano fondamentalmente:

il miglioramento delle prestazioni dell’involucro edilizio(incremento dell’isolamento termico, sostituzione dei serramenti, installazione di idonei sistemi di schermatura solare, ecc.);
la sostituzione di componenti obsoleti degli impianti di riscaldamento e di illuminazione con altri più efficienti dal punto di vista energetico e con minore impatto sull’ambiente in termini di emissioni prodotte;
l’utilizzo dell’energia gratuita del sole per la produzione di energia elettrica (pannelli fotovoltaici) e termica (collettori solari);
la corretta gestione della ventilazione naturale e del raffrescamento passivo al fine di limitare la diffusione di impianti di condizionamento estivo, responsabili dell’incremento dei consumi elettrici;
l’introduzione di sistemi di contabilizzazione individuale dell’energia (ad es. nei condomini) per la sensibilizzazione alla riduzione dei consumi.
I soggetti che sostengono delle spese per opere di riqualificazione energetica hanno, pertanto, diritto a recuperare parte del costo sostenuto (65%), grazie ad una detrazione dall’IRPEF, l’Imposta sul reddito delle persone fisiche (o dall’IRES, in caso di società di capitali), cioè dalle imposte derivanti dalla dichiarazione dei redditi.
Sistemi di isolamento termico a cappotto

L’isolamento a cappotto detto anche “cappotto termico” o ancora “cappotto isolante”, è una tecnica di isolamento termoacustico degli edifici che si realizza con l’applicazione dei pannelli isolanti sulla faccia esterna della parete.

E’ una tecnica che assicura risparmio di energia, rispetto per l’ambiente e confort abitativo, isolando sia dal caldo che dal freddo.

Il cappotto termico nasce dalla giusta considerazione che per avere un ambiente confortevole e salubre non è sufficiente riscaldare l’aria, bensì bisogna riscaldare anche la struttura, dal momento che la temperatura avvertita dall’organismo è la media fra le due temperature.

Con l’isolamento dall’esterno, i muri perimetrali accumulano calore che restituiscono man mano all’ambiente, circostanza che consente di ridurre le ore di riscaldamento, assicurando un risparmio di combustibile e quindi un abbattimento dei consumi/costi.

Soluzione innovativa per isolare le costruzioni esistenti, il cappotto termico applicato alle nuove costruzione consente di ridurre lo spessore dei muri perimetrali a beneficio della superficie interna utile.

L’isolamento a cappotto non è compatibile con muri che presentano problemi di umidità di risalita.

La scelta dei pannelli, per spessore e tipologia, è il risultato di calcoli che tengono conto del tipo di edificio (nuovo, vecchio, stato in cui si trova, vetustà, ecc.), della zona climatica, della destinazione dello stabile e così via. Non esiste un pannello che possiede le caratteristiche in grado di soddisfare tutte le esigenze.

Un buon pannello per cappotto termico oltre all’isolamento termico, deve assicurare un buon isolamento acustico e deve avere le seguenti caratteristiche:

buon isolamento termoacustico, buona resistenza meccanica, in particolare per i pannelli a livello stradale soggetti a urti da parte di persone e veicoli, buona resistenza al fuoco, buona traspirabilità e capacità di assorbimento dell’acqua, buona stabilità con riguardo alle variazioni dimensionali e deformazioni che il pannello può subire con il tempo, perché non ben stagionato o per la presenza di inconvenienti, come umidità, escursioni termiche, ecc.
Il risultato di un buon isolamento, oltre che dalle caratteristiche tecniche dei pannelli, dipende dai supporti di ancoraggio, dall’incollaggio dei pannelli, dal sistema di finitura.
Interventi per la eliminazione di umidità e condensa interna

L´impresa edile di esperienza, Circeo Immobiliare S.a.s. esamina Le cause che possono creare umidità negli edifici e che generalmente sono riconducibili a:

umidità di condensa: condensa di vapore acqueo sulla superficie e/o all’interno della muratura su parti fredde della casa in cui vi sono ponti termici;
umidità di risalita: risalita capillare di acqua presente nel terreno che viene assorbita dai muri;
umidità da costruzione: dovuta alla necessaria presenza di acqua nella preparazione dei materiali edili che non è stata fatta evaporare dovutamente.
Alcune delle conseguenza della presenza di acqua nelle murature sono: alterazione della muratura con il possibile aumento di volume e del deterioramento del materiale; macchie sulle pareti; insorgere di muffe; distacco dell’intonaco; aumento della dispersione termica.

Umidità da condensa

L’umidità da condensa interessa le zone poco areate e le parti più fredde dell’edificio, generalmente in corrispondenza di ponti termici strutturali, e può creare concentrazioni di muffe, con spore volatili e conseguenti problemi igienico-sanitari.

Ricordiamo che i ponti termici sono quelle zone, di un locale o di un edificio, dove si registrano caratteristiche termiche molto diverse rispetto alle zone circostanti con conseguente scambio di calore da e verso l’esterno causando una riduzione dell’isolamento e il raffreddamento delle parti dell’edificio colpite dal problema. Per questo motivo generalmente l’umidità da condensa si manifesta soprattutto nei muri perimetrali, negli angoli vicino al pavimento, oppure in alto vicino al soffitto.

Le ristrutturazioni e le soluzioni variano a seconda dell’entità di intervento che si vuole effettuare. Si può scegliere la soluzione del cappotto termico esterno nel caso in cui si voglia intervenire sull’edificio con una ristrutturazione significativa oppure si possono scegliere soluzioni più localizzate attraverso l’uso di specifici intonaci deumidificanti e risananti oppure attraverso l’impiego di specifico pannello deumidificante per interni molto attivo capillarmente con grande capacità di assorbimento di umidità.

Un altro modo per limitare il fenomeno dell’umidità è istallare un sistema di ventilazione meccanica controllata. Questa soluzione coniuga l’isolamento termico ad alta efficienza al fondamentale ricambio dell’aria attraverso una gestione meccanica controllata che mantiene costante la temperatura interna e attraverso un sistema di filtraggio, riesce ad eliminare le sostanze dannose per la salute. Inoltre questi sistemi permettono la protezione degli ambienti attraverso la regolazione dell’umidità, evitando la formazione di condense e muffe.

Alcuni sistemi di ventilazione forzata permettono di rinnovare l’aria, filtrare gli agenti inquinanti e recuperare il calore contenuto nell’aria espulsa, adattandosi al comportamento dell’utente e al clima interno.

Umidità da risalita capillare

L’umidità da risalita capillare riguarda generalmente le murature a diretto contatto con terreni umidi o falde acquifere a causa di fenomeni di risalita capillare o forze elettro-osmotiche. Particolarmente colpiti da questo fenomeno sono infatti i locali interrati, le cantine o tavernette di ville singole. Le ristrutturazioni da effettuare e le metodologie per risolvere questo tipo di umidità sono diverse.

La prima soluzione descritta si avvale della tecnologia dello sbarramento orizzontale mediante una barriera chimica di resine impermeabilizzanti che non permettono la risalita dell’acqua. Generalmente l’applicazione avviene secondo le normali regole della tecnica di iniezione, sia ad alta che a bassa pressione, inserendo il liquido impermeabile all’interno della parete attraverso dei fori posti ad un’altezza di circa 10 centimetri dal pavimento.

Per risolvere in maniera definitiva il problema si può agire in maniera più invasiva realizzando un intercapedine orizzontale in corrispondenza delle fondazioni; in tal modo si preserva il pavimento dell’edificio da possibili risalite di umidità. La realizzazione di un vespaio controterra però si effettua generalmente in via preventiva durante la costruzione dell’edificio e molto raramente, e in casi assolutamente necessari, durante una ristrutturazione.

Il vespaio areato ha come effetto positivo anche quello di ridurre la trasmissione di calore e lo sbalzo termico tra interno ed esterno, rendendo così il fabbricato più caldo d’inverno e più fresco d’estate.

Un altro metodo invasivo per ridurre il problema dell’umidità di risalita consiste nella creazione di un’intercapedine verticale di chiusura delle murature perimetrali di fondazione. L’intervento consiste nell’applicare sul lato esterno della muratura umida una controparete per favorire l’evaporazione dell’umidità all’interno del muro.

Umidità da costruzione

L’umidità da costruzione è generalmente un problema legato alla posa in opera dei materiali edili nel momento della costruzione; di conseguenza è un fenomeno che interessa l’edificio solo all’inizio. Per velocizzare l’evaporazione dell’umidità in eccesso è necessario far areare costantemente gli ambienti.
Interventi di restauro e riqualificazione di edifici storici vincolati

L´impresa edile Circeo Immobiliare S.a.s., grazie all’esperienza di anni nel settore propone interventi di restauro e risanamento conservativo mirando alla conservazione di un antico manufatto edilizio, spesso di valore storico o artistico, adeguandolo alle esigenze di un uso contemporaneo.

Si distinguono due tipi di interventi:

quelli di restauro sono mirati al recupero, conservazione e valorizzazione di edifici con particolare riferimento al loro valore storico, architettonico ed ambientale. E’ ammesso anche l’utilizzo di materiali e tecnologie diversi da quelli originali usati per la costruzione dell’edificio, purché non contrastino con il suo carattere complessivo.
Gli interventi dirisanamento conservativo, invece, sono finalizzati in particolare al recupero igienico, funzionale e statico dell’edificio, e possono essere compiuti quindi anche sulle strutture o sull’impianto planimetrico.
Ecco elencati alcuni degli interventi che rientrano tra i lavori di restauro e risanamento conservativo:

cambio di destinazione d’uso, purché non sia in contrasto con le caratteristiche tipologiche dell’edificio e sia consentito dalla disciplina urbanistica vigente;
ripristino, sostituzione e integrazione dellefiniture, interne ed esterne, anche con materiali diversi da quelli originari, purché congruenti con le caratteristiche dell’edificio, e con particolare attenzione agli elementi di pregio, se presenti;
ripristino e consolidamento dielementi strutturali, anche con la loro parziale sostituzione se esistono parti crollate o soggette a deformazioni;
modifiche planimetricheanche mediante accorpamenti o frazionamenti di unità immobiliari, purché non alterino l’assetto complessivo dell”edificio e in particolare le parti comuni;
realizzazione ed integrazione di impianti tecnologici e di servizi igienico – sanitari.
eliminazione disuperfetazioni.
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono soggetti alla presentazione di Denuncia di Inizio Attività (DIA) o alla richiesta di Permesso di Costruire.
Nel caso in cui l’edificio interessato sia soggetto a vincolo architettonico o paesaggistico, sarà necessario richiedere il nulla osta preventivo della rispettiva soprintendenza di competenza.

Anche gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, quando comportino un miglioramento dell’efficienza energetica, di detrazione Irpef del 65%.
Recupero di edifici e appartamenti nei centri storici

Gli interventi di recupero eseguiti su edifici storici, devono essere condotti nel pieno rispetto dei sistemi costruttivi tradizionali e uso di materiali originali.

Accade sovente che alcuni interventi eseguiti in edifici situati all’interno dei vecchi centri abitati, siano condotti in modo arbitrario senza comprendere l’importanza e la storicità del luogo.

Sono diversi gli esempi che possono essere analizzati e la cui conoscenza è necessaria per prevenire eventuali danni alle strutture edilizie.

Una delle prime considerazioni riguarda il mantenimento, ove possibile, delle tecniche e materiali originari.

Infatti, nel caso di utilizzo di malta cementizia, non è raro riscontrare un deterioramento localizzato (distacchi o presenza di sali), dovuto in parte alla poca traspirabilità di questo materiale rispetto alla calce.

Anche il taglio di murature per l’apertura di vani di passaggio ha una sua rilevanza, non solo per l’aspetto statico, ma anche per la conformazione storica degli ambienti interni.
E’ bene considerare che praticare fori nelle vecchie murature non equivale a rimuovere dei conci in pietra, ma piuttosto a realizzare portali strutturali (con profilati in ferro e relativo progetto strutturale redatto di ingegnere abilitato) lungo gli stipiti, l’architrave e la parte basamentale.

È evidente il carattere invasivo di questi interventi nei confronti di una vecchia struttura muraria.

Per ciò che riguarda l’aspetto architettonico, si rileva una contrapposta idea distributiva interna di questi fabbricati, concepiti come somma di singoli ambienti, rispetto all’attuale tendenza degli spazi open-space.

Ritornando all’argomento sul mantenimento degli elementi originali si evidenziano delle valutazioni su altri materiali costruttivi quali: infissi, pavimentazioni e opere di marmo.

Per i serramenti sono evidenti i disastri di certi interventi realizzati con profilati in alluminio (anche colorati) piuttosto che in legno.

Anche a fronte di una maggiore manutenzione, quest’ultimo materiale, anche se di nuova fattura, conserva nel tempo la naturalezza e la perfetta armonia con i colori delle pietre e degli intonaci storicizzati dal tempo.

I pavimenti e le finiture di marmo, seguono questa linea filologica, anche in considerazione dell’impossibilità di recuperare il materiale, dovuta alla chiusura di cave, e dell’eventuale sostituzione con prodotti similari.
Trattamento, recupero e conservazione del cotto

Il cotto e le terrecotte sono materiali ceramici derivanti dalla cottura di impasti realizzati con argilla naturale ed altre sostanze che ne migliorano le proprietà tecniche. Sono materiali diffusi da millenni, con spiccate diversificazioni regionali in termini di caratteristiche estetiche e funzionali. Nell’edilizia questi materiali sono utilizzati: come strutture per murature e soffitti (mattoni e tavelle) come rivestimento sia a pavimento che a parete (piastrelle) come elementi decorativi (fregi, cornici, portali, etc.) A differenza di altri materiali ceramici, il cotto è da considerare un materiale semifinito, che necessita di trattamenti che ne esaltano l’estetica e ne facilitano la conservazione e la manutenzione.

Grazie alle sua antichissime origini, il cotto è un materiale sempre attuale e sempre di moda, tanto più nelle versioni che maggiormente fanno salvi i suoi valori tradizionali. Un vecchio pavimento in cotto recuperato da antiche strutture edili, o la sua variante moderna di “cotto fatto a mano” o con peculiari caratteristiche regionali, rappresentano oggi il più alto grado di raffinatezza, giustamente tenuta nel massimo conto anche dagli architetti più innovativi. Questo cotto, delicato e molto assorbente, necessita di una consapevole professionalità dei trattamenti di protezione, di finitura e di conservazione, che traggono origine dalla secolare tradizione artigiana italiana.

Perché trattare il cotto?

Funzionalità


Tutti i materiali, anche quelli più resistenti, sono soggetti a degrado. Le alterazioni possono essere chimiche, fisico-meccaniche (es. consumo per calpestio) e biologiche (es. attecchimento di muffe), ma nella stragrande maggioranza dei casi l’azione è combinata. Anche l’atmosfera provoca un degrado naturale perché contiene circa il 20% di ossigeno, che è molto reattivo.

Il trattamento conservativo permette di:

Rimuovere lo sporco e i residui alterati dalle superfici

Rallentare il degrado causato da agenti esterni

Proteggere la superficie dalle macchie

Avere uno strato superficiale di facile pulizia, manutenzione e rigenerabilità

Estetica

Molto spesso l’aspetto originario del materiale non soddisfa completamente le esigenze dell’utente finale. Normalmente viene richiesto di migliorare o accentuare determinate caratteristiche e di “abbellire il cotto”.

Un buon trattamento deve:

Rimuovere lo sporco e i residui alterati dalle superfici
Rallentare il degrado causato da agenti esterni Proteggere la superficie dalle macchie
Avere uno strato superficiale di facile pulizia, manutenzione e rigenerabilità
Conservare queste caratteristiche acquisite nel tempo.

Fattori critici del trattamento del cotto

Il cotto si presta a differenti soluzioni di trattamento, a seconda delle finalità estetiche, funzionali ed ambientali. Nella scelta del trattamento e nell’esecuzione del lavoro bisogna tener conto di alcuni fattori critici quali:

1 - Assorbimento

2 - Umidità

3 - Tipo di superficie

4 - Colore

5 - Esposizione all´usura

6 - Tempi e logistica di cantiere

7 - Gelività e posa in opera

8 - Ecologia e sicurezza


1 - Assorbimento


In un cotto molto assorbente l’umidità di posa o di lavaggio tende a rimanere per tempi lunghi, portando in superficie sali solubili responsabili di efflorescenze. Questo fenomeno si può protrarre per molto tempo dopo la posa, influenzando di fatto la corretta applicazione della finitura.

Un elevato assorbimento espone il materiale al rischio di macchie che si possono verificare durante la boiaccatura, che risultano molto difficili da rimuovere successivamente. Si raccomanda quindi un trattamento idrorepellente da effettuare prima della posa o almeno prima della boiaccatura, seguito, dopo il lavaggio di cantiere, da un’opportuna protezione antimacchia.

2 - Umidità

La presenza di umidità - nell’ambiente o di risalita - influenza negativamente l’applicazione e la resistenza della finitura, in particolare quella tradizionale con cera in pasta. In questi casi va consigliato il trattamento con prodotti in base acqua. I prodotti di protezione e di finitura in base acqua possono essere applicati anche su materiale umido, in esterni, senza attendere la completa asciugatura dopo il lavaggio.

Nota: l’applicazione in superficie di un prodotto idrorepellente non basta a controllare la risalita di acqua in pressione (per infiltrazione). In questo caso bisogna ricorrere ad altre forme di risanamento (es. guaine, drenaggi, ecc.)

Un elevato assorbimento espone il materiale al rischio di macchie che si possono verificare durante la boiaccatura, che risultano molto difficili da rimuovere successivamente. Si raccomanda quindi un trattamento idrorepellente da effettuare prima della posa o almeno prima della boiaccatura, seguito, dopo il lavaggio di cantiere, da un’opportuna protezione antimacchia.

3 - Tipo di superficie

È un fattore che può essere determinante soprattutto nella scelta della finitura. A titolo di esempio, per un cotto grezzo fatto a mano il migliore risultato estetico si ottiene applicando una cera in pasta bianca, mentre per il cotto trafilato e levigato è indispensabile l’uso di un aggrappante prima della finitura vera e propria.

4 - Colore

Un cotto chiaro, come la terracotta mediterranea, è un materiale artigianale (fatto a mano) caratterizzato da alto assorbimento. Per sua natura è quindi un prodotto delicato che tende a macchiarsi molto facilmente e può essere danneggiato da alcuni prodotti di lavaggio (anche nella prima pulizia di cantiere) e di trattamento. Su questi materiali viene sconsigliato l’uso di detergenti e deceranti aggressivi e l’applicazione di liquidi o cere colorate deve essere effettuata con cura professionale.

Nota: non sempre il cotto chiaro è molto assorbente. Le macchie sono però sempre evidenti e difficili da asportare da superfici non protette.

5 - Esposizione all´usura

Ogni tipo di cotto ha le sue caratteristiche di durezza e resistenza all’usura, in funzione delle argille utilizzate, della lavorazione e della temperatura di cottura. In linea di massima un cotto industriale è più duro di un cotto fatto a mano: di ciò bisogna tener conto nella scelta di una pavimentazione sottoposta ad alto traffico. Generalmente le emulsioni acquose forniscono finiture più resistenti al calpestio. Una finitura, anche se invisibile, offre comunque una funzionale protezione antiusura rinnovabile.

6 - Tempi e logistica di cantiere

I trattamenti devono essere applicati rispettando i tempi e le specifiche fornite nella documentazione tecnica dei prodotti. La scelta del tipo di trattamento va fatta anche in funzione dei tempi a disposizione: i prodotti in base acqua riducono i tempi di lavorazione perchè applicabili anche su superfici umide (per es. dopo il lavaggio. Comunque, contrariamente all’opinione comune, l’acqua evapora più velocemente di molti solventi. Se la scelta di prodotti in base solvente o cere è irrinunciabile, bisognerà attendere i tempi e le condizioni prescritte. La scelta del trattamento deve tener conto anche del tipo di posa (a colla o a malta) e dell’attrezzatura disponibile per l’applicazione dei prodotti.

Nota: l’uso di un igrometro è consigliato per verificare il grado di umidità della superficie. La scala di misurazione di un igrometro dipende dal costruttore. Verificare le indicazioni e tarare lo strumento secondo le istruzioni del manuale d’uso.

7 - Gelività e posa in opera

La gelività, cioè la tendenza a sgretolarsi per azione del gelo, è una limitazione tecnologica del tipo di cotto e dipende dalla scelta delle argille, dalla lavorazione e dalla cottura. Il cotto destinato agli esterni deve essere certificato dal produttore come ingelivo, e in ogni caso la posa deve essere effettuata a “regola d’arte”. Non esiste un trattamento che possa migliorare la resistenza al gelo propria di ogni tipo di cotto fino a renderlo ingelivo.

8 - Ecologia e sicurezza

I protettivi e le finiture in base acqua non presentano nessun livello di pericolosità per l’operatore, per l’utente e per l’ambiente. La legislazione vigente identifica la maggior parte dei prodotti in base solvente con il relativo simbolo di pericolosità (da nocivo a infiammabile). L’evoluzione tecnologica permette alle aziende più avanzate di proporre prodotti in base acqua con livelli prestazionali pari o superiori ai corrispondenti in base solvente.
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